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持续逆势上扬,深圳楼市是否已经过热?

2019-10-21已围观 5 次来源:互联网编辑:大发一分快三

文|邓浩志

刚刚过去的十一黄金周,深圳楼市成交量同比增长80%,不单如此,深圳楼市自今年小阳春行情开始至今,几乎就一直保持高歌猛进的态势,成交量持续保持高位,价格也在“明稳暗涨”。在全国楼市总体持续降温的大趋势下,深圳楼市显得格外显眼。毋庸置疑,深圳有巨大的发展潜能,所以其楼市也可以看高一线。但最近的上扬和全国经济的下行,房地产市场的下行的大趋势背道而驰。在宏观看淡的大势下,深圳其实也不能独善其身。只不过深圳楼市被一些“题材”炒得过于玄乎,导致大量游资流入。总体而言,我认为已经稍有过热、略有不理性的情况,投资者需谨慎了!

为买房,深圳都出现“婚票”了

最近笔者和一些楼市散户投资者交流,发现来自全国各地的投资者,不少都非常看好深圳的房价的未来。由于目前深圳有严厉的限购政策,加上房价又高,所以在深圳购房并非易事。但为了争取搭上这班“致富快车”,各种开脑洞的购房方式让人看花了眼。就我听到的有:向父母外全家族成员全面借钱购房的;高息抵押贷款+一堆信用卡轮刷还款的;借用陌生深圳本地陌生人“房票”获得购买资格的;和深圳本地人假结婚获得购房资格的。居然已经有专门中介做以上业务的,还发展出“婚票”这一新词。而一个未结婚的深圳户籍者卖一次假结婚,获利以万计算。而一张本地“房票”更是价值十几万。

但以上的种种购房方式,无一不是风险重重。首先,从法律角度考虑,上述许多做法都不受保护,一旦起纠纷,借用者可能血本无归。其次,这类购房者竟然基本认定,深圳房价会在未来3~5年内翻一翻,然后作出的如此激进的动作。

香港的不稳让深圳楼市幻觉越发严重

深圳楼市之所以这么疯狂,既有政策利好的原因,也有过度宣传对市场造成的错觉。政策利好就是指深圳先后受粤港澳大湾区,社会主义现行示范区两大利好消息的推动。而错觉源自于近期香港持续的不稳定,导致了部分观点认为,香港的业务将大规模地转移到深圳,如机场货运等等。其次是有观点认为中央将采取抛弃香港,树立深圳的策略,所以最终的逻辑推导就是深圳的经济甚至房价未来都将超越香港。由于脑洞越开越大,所以散户的游资不断跑步进入甚至楼市。

实际上,香港机场问题等导致的运力往深圳转移,从宏观角度看,只是偶发事件导致的,并非可永远持续。而香港特殊制度,特殊的地位也注定了某些内容是独特的,深圳也不可能具有替代性,更不可能完全把香港“覆盖”掉。另一方面,粤港澳大湾、社会主义现行示范区等都属于长期利好,都是以5年甚至10年为尺度的规划,不可能在中短期就能够全面兑现的可能。

所以深圳房价当前的上涨明显是缺乏实际支撑的。另外还要考虑如果房价真的再次出现暴涨,政府也一定会出手干预……。

回归理性,找洼地比跟热点更稳健

出了深圳及环深片区,整个大湾区最近楼市都处于以价换量的态势当中,其中不乏一些有足够刚需,足够前景的板块也在降价促销当中,如果市场前景足够好,只是因为项目资金紧张而导致的降价,刚需购房者可以把握这种机会。这比扎堆、跟风、追涨更能有效控制风险。